സുരക്ഷിത റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപത്തിന് ആര്.ഇ.ഐ.ടികള്
റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപം ഒരു കാലത്ത് എല്ലാവരെയും വളരെ ആകര്ഷിച്ചിരുന്ന നിക്ഷേപ മാര്ഗമായിരുന്നു. എന്നാല് വസ്തുവില്പനയില് തുടര്ച്ചയായുണ്ടായ വളര്ച്ച സാധാരണക്കാര് പ്രോപ്പര്ട്ടി നിക്ഷേപത്തില്നിന്ന് പിന്മാറുന്നതിന് ഇടയാക്കി. അതിന്റെ തുടര്ച്ചയായി സര്ക്കാരുകള് കൊണ്ടുവന്ന വിവിധ നിയമഭേദഗതികള് ഭൂമി ക്രയവിക്രയം കൂടുതല് സങ്കീര്ണമാക്കുകയും കൊടുക്കല് വാങ്ങലുകളില്നിന്ന് നിക്ഷേപകര് പിന്വലിയുന്നതിന് ഇടയാക്കുകയും ചെയ്തു. ഭൂമി വാങ്ങുന്നതിലുള്ള താല്പര്യം യുവതലമുറയ്ക്ക് ഇല്ലാത്തതും വേദേശരാജ്യങ്ങളിലേക്കുള്ള കുടിയേറ്റവും വസ്തുവിനോടുള്ള താല്പര്യം കുറയുന്നതിന് കാരണമായിട്ടുണ്ട്. നേരത്തെ വലിയ തുകയ്ക്ക് ഭൂമി വാങ്ങിയവര് പണമാക്കി മാറ്റാനുള്ള സാഹചര്യം കുറഞ്ഞു വന്നതോടു കൂടി കിട്ടുന്ന വിലയ്ക്ക് ഭൂമി വില്ക്കുന്ന സാഹചര്യവും ഇന്ന് നിലനില്ക്കുന്നു. ഇത് പലപ്പോഴും മുടക്കു മുതല് പോലും ലഭിക്കാതെയും സ്ഥിരനിക്ഷേപത്തിന് ലഭിക്കുന്ന വളര്ച്ച പോലും കിട്ടാതെയും വിറ്റൊഴിക്കേണ്ട അവസ്ഥയിലേക്ക് നിക്ഷേപകരെ എത്തിക്കുകയാണ്. ഇത്തരത്തില് പലവിധ സാഹചര്യങ്ങള്കൊണ്ട് റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപം പോര്ട്ട്ഫോളിയോയില്നിന്ന് ഒഴിവാക്കപ്പെട്ടുകൊണ്ടിരിക്കുന്ന സാഹചര്യത്തിലാണ് റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് ഇന്വവെസ്റ്റ്മെന്റ് ട്രസ്റ്റ്(ആര്.ഇ.ഐ.ടി) നിക്ഷേപങ്ങള് ശ്രദ്ധ പിടിച്ചു പറ്റുന്നത്. ഭൂമിയോ വസ്തുക്കളോ നേരിട്ട് വാങ്ങാതെ താല്പര്യമുള്ളവര്ക്ക് നിക്ഷേപിക്കാന് പറ്റിയ മാര്ഗമാണിത്. വസ്തുവകകളോ ഭൂമിയോ വാങ്ങുന്നതിനു വലിയ തുക ആവശ്യമാണ്. എന്നാല് വലിയൊരു തുക നിക്ഷേപിക്കാതെ തന്നെ വലിയ പ്രോജക്ടുകളുടെ ഭാഗമാകാന് ഈ പദ്ധതിയിലൂടെ സാധിക്കും.
ഇത്തരം ഫണ്ടുകള് മ്യൂച്വല് ഫണ്ടുകള് പോലെ തന്നെയാണ് പ്രവര്ത്തിക്കുന്നത്. എന്നാല് ഓഹരികളിലോ ബോണ്ടുകളിലോ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിന് പകരം റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്ടുകളില് മാത്രമാണു നിക്ഷേപിക്കുക. ആര്.ഇ.ഐ.ടികള് ജനങ്ങളില്നിന്ന് തുക സമാഹരിച്ച ശേഷം വിവിധ പ്രോജക്ടുകളില് നിക്ഷേപിക്കുന്നു. എന്നാല് ഈ പ്രോജക്ടുകളുടെ ഉടമസ്ഥതയിലോ മറ്റു കാര്യങ്ങളിലോ യാതൊരുവിധ അവകാശവും ഉണ്ടായിരിക്കുകയില്ല. ഇവരുടെ പ്രധാന നിക്ഷേപം ഓഫീസ് കെട്ടിടങ്ങള്, ഷോപ്പിംഗ് മാളുകള്, ഗോഡൗണുകള് എന്നിവയിലാണ്. ഈ നിക്ഷേപ പദ്ധതി സെബിയുടെ അധികാര പരിധിയില് വരുന്നതുകൊണ്ടു തന്നെ നിക്ഷേപത്തില് സുരക്ഷിതത്വം ഉറപ്പു വരുത്താനാവും. സെബിയുടെ റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് ഇന്വെസ്റ്റ്മെന്റ് റെഗുലേഷന് 2014 പ്രകാരമാണ് ഈ നിക്ഷേപം നിയന്ത്രിക്കപ്പെടുന്നത്. ഈ നിയമപ്രകാരം ഒരു ട്രസ്റ്റ് ഉണ്ടാക്കി സെബിയില് രജിസ്റ്റര് ചെയ്തിരിക്കണം. 80 ശതമാനം ഡെറ്റ് ഫണ്ടുകളിലോ ഗവണ്മെന്റ് ബോണ്ടുകളിലോ നിക്ഷേപിക്കാം. ലഭിക്കുന്ന വരുമാനത്തിന്റെ 90 ശതമാനം യൂണിറ്റ് കൈവശം വച്ചിരിക്കുന്നവര്ക്ക്, അതായത് നിക്ഷേപകര്ക്ക് നല്കണം എന്നാണ് ഈ നിയമത്തില് വ്യവസ്ഥ ചെയ്തിരിക്കുന്നത്. ആറ് മാസം കൂടുമ്പോഴെങ്കിലും ലാഭം വിതരണം ചെയ്യേണ്ടതാണ്. സ്റ്റോക്ക് എക്സ്ചേഞ്ചില് ലിസ്റ്റ് ചെയ്യണം എന്നുള്ളതുകൊണ്ട് വില്പനയും വാങ്ങലും എളുപ്പമായിരിക്കും. വസ്തുവകകളില് ഉടമസ്ഥാവകാശം ഇല്ലാത്തതുകൊണ്ട് തന്നെ വസ്തുവില് ഉള്ള മറ്റു ബാധ്യതകളും ഉത്തരവാദിത്വങ്ങളും നിക്ഷേപകന് ഉണ്ടായിരിക്കുകയില്ല.
ഇതൊക്കെയാണെങ്കിലും ഈ നിക്ഷേപത്തിലും നഷ്ടസാധ്യതയുണ്ട്. റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപത്തില് ഉണ്ടാകാനിടയുള്ള വ്യതിയാനങ്ങള് ആര്.ഇ.ഐ.ടി നിക്ഷേപത്തിലെ വരുമാനത്തെ ബാധിക്കാനിടയുണ്ട്. പലിശ നിരക്കിലെ വ്യത്യാസം, സര്ക്കാര് തീരുമാനങ്ങള് വസ്തുവിലയില് ഉണ്ടാക്കുന്ന ഇടിവ് എന്നിവ ഈ നിക്ഷേപത്തെ പ്രതികൂലമായി ബാധിക്കുന്ന പ്രധാന ഘടകങ്ങളാണ്. എന്നിരുന്നാലും നേരിട്ടുള്ള റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപവുമായി താരതമ്യം ചെയ്യുമ്പോള് ആര്.ഇ.ഐ.ടി നിക്ഷേപങ്ങള് മികച്ചവയാണെന്ന് പറയാം.
നിക്ഷേപം നടത്തുമ്പോള് പ്രധാനമായും അറിഞ്ഞിരിക്കേണ്ട ഒരു കാര്യമാണ് ഈ നിക്ഷേപത്തില്നിന്ന് ലഭിക്കുന്ന വരുമാനത്തിന്റെ നികുതി ഘടന. ഡിവിഡന്റ്, പലിശ, വാടക, ഇടപാടുകളിലൂടെ ലഭിക്കുന്ന ലാഭം എന്നിവയാണ് വരുമാന മാര്ഗങ്ങള്. ഗവണ്മെന്റ് ഈ നിക്ഷേപത്തിന് ഒരു തരത്തിലുമുള്ള നികുതിയിളവും നിലവില് നല്കുന്നില്ല.
ഡിവിഡന്റ് വഴി ലഭിക്കുന്ന വരുമാനത്തിന് നിക്ഷേപകന്റെ ആദായനികുതി ഘടനക്കനുസൃതമായി നികുതി അടക്കേണ്ടതായി വരും. 202526 സാമ്പത്തിക വര്ഷം മുതല് 10,000 രൂപയ്ക്ക് മുകളില് ഡിവിഡന്റ് വരുമാനം ലഭിച്ചാല് 10 ശതമാനം ടിഡിഎസ് കുറച്ച ശേഷം മാത്രമേ ലഭിക്കുകയുള്ളൂ. അതുപോലെ തന്നെ പലിശയിനത്തില് ലഭിക്കുന്ന വരുമാനത്തിന്റെ നികുതി കണക്കാക്കുന്നത് നിക്ഷേപകന്റെ ആദായ നികുതി ഘടനയ്ക്കനുസരിച്ചാവും. വാടക വഴി ലഭിക്കുന്ന വരുമാനത്തിനും ആദായ നികുതി ഘടനക്കനുസരിച്ചാകും നികുതി കണക്കാക്കുക.
ഒരു വര്ഷത്തിനുള്ളിലാണ് ആര്.ഇ.ഐ.ടി യൂണിറ്റുകള് വില്ക്കുന്നതെങ്കില് ഷോര്ട്ട് ടേം ക്യാപ്പിറ്റല് ഗെയിന് ആയി കണക്കാക്കുകയും ലാഭത്തിന് 20 ശതമാനം നികുതിയടക്കേണ്ടതായിട്ട് വരികയും ചെയ്യും. അതേസമയം, 12 മാസത്തില് കൂടുതലായി കൈവശം വച്ചിരിക്കുന്ന ആര്.ഇ.ഐ.ടി യൂണിറ്റ് വില്ക്കുമ്പോള് ലോങ് ടേം ക്യാപ്പിറ്റല് ഗെയിന് ആയി കണക്കാക്കും. 1.25 ലക്ഷം രൂപയ്ക്ക് മുകളില് വരുന്ന ലാഭത്തിന് 12.50 ശതമാനം നികുതി അടയ്ക്കണം. വസ്തുവകകളില് നേരിട്ട് നിക്ഷേപിക്കുന്നത് മൂലമുള്ള തലവേദന ഒഴിവാക്കി പ്രോപ്പര്ട്ടി നിക്ഷേപം നടത്താന് സാധിക്കുന്ന മാര്ഗമാണ് ആര്.ഇ.ഐ.ടി നിക്ഷേപങ്ങള്.
ജിബിന് ജോണ്
